Sommaire
L'indivision désigne la situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, chacune pour une quote-part. Elle naît le plus souvent d'une succession ou d'un divorce. Sa règle de fonctionnement est simple à énoncer et compliquée à vivre : pour vendre, il faut en principe l'accord de tous.
Le principe : l'unanimité
La vente du bien indivis est un acte de disposition : elle requiert l'accord de tous les indivisaires, quelle que soit la taille de leur quote-part. Un indivisaire détenant 5 % pèse autant qu'un autre détenant 60 % pour dire non.
En revanche, chaque indivisaire peut librement céder sa propre quote-part. Les autres bénéficient alors d'un droit de préemption : ils peuvent l'acquérir en priorité, dans les conditions notifiées.
Quand un indivisaire bloque
Le blocage est fréquent, souvent moins financier qu'affectif, la maison de famille, le domicile conjugal. Trois voies existent, dans cet ordre de difficulté croissante.
Le rachat des parts
Un indivisaire rachète la quote-part des autres. C'est la solution la plus rapide et la moins coûteuse, à condition de s'entendre sur la valeur du bien : c'est là qu'une estimation neutre est décisive.
La procédure des deux tiers
Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent faire signifier leur intention de vendre par un commissaire de justice, puis saisir le tribunal judiciaire qui peut autoriser la vente. La procédure prend du temps et passe par un notaire.
Le partage judiciaire
Nul n'est contraint de rester dans l'indivision : tout indivisaire peut demander le partage en justice. C'est la voie la plus longue et la plus coûteuse, à réserver aux blocages complets.
Comment se répartit le prix de vente
Au prorata des quotes-parts, après règlement des dettes de l'indivision. Trois postes reviennent systématiquement dans les discussions, et méritent d'être documentés avant la vente.
- Les travaux de conservation payés par un seul indivisaire, qui peuvent donner lieu à une créance sur l'indivision : factures indispensables.
- L'indemnité d'occupation éventuellement due par celui qui a occupé seul le bien.
- Les charges et taxes avancées par l'un ou l'autre.
La fiscalité : attention à la résidence principale
L'exonération de plus-value au titre de la résidence principale s'apprécie indivisaire par indivisaire. Celui qui habitait le bien peut être exonéré quand un autre, qui n'y vivait pas, sera imposé sur sa quote-part. Le détail des règles est dans notre article sur la plus-value immobilière.
Vendre à plusieurs, en pratique
- Faites établir une estimation neutre avant toute discussion : le désaccord porte presque toujours sur la valeur, jamais sur le principe.
- Désignez un interlocuteur unique pour la vente, avec l'accord écrit des autres. Un acquéreur qui reçoit trois réponses différentes s'en va.
- Mettez par écrit le prix plancher accepté par tous, avant les premières visites.
- Réunissez les documents de succession ou de divorce en amont : ils seront demandés par le notaire.
- Prévoyez que le compromis devra être signé par tous les indivisaires : anticipez les procurations si l'un est éloigné.
Sur le plan pratique, l'obstacle le plus banal est le calendrier : réunir plusieurs personnes pour des visites relève parfois du casse-tête. Un agenda partagé où l'acquéreur réserve lui-même son créneau règle une bonne part du problème.
Ce qu'on nous demande le plus.
Peut-on vendre un bien en indivision sans l'accord de tous ?
En principe non : la vente requiert l'unanimité. Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent toutefois engager une procédure passant par un commissaire de justice puis le tribunal judiciaire, qui peut autoriser la vente.
Comment sortir d'une indivision ?
Par le rachat des parts des autres indivisaires, par la vente du bien avec l'accord de tous, ou à défaut par un partage judiciaire. Nul n'étant contraint de rester dans l'indivision, tout indivisaire peut demander le partage en justice.
Comment se partage le prix de vente entre indivisaires ?
Au prorata des quotes-parts, après règlement des dettes de l'indivision : travaux de conservation avancés par l'un, indemnité d'occupation éventuelle, charges et taxes payées. D'où l'importance de conserver toutes les factures.
Un indivisaire peut-il vendre sa part seul ?
Oui, chaque indivisaire peut céder sa quote-part. Il doit toutefois notifier son projet aux autres, qui bénéficient d'un droit de préemption leur permettant d'acquérir cette part en priorité.