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La plus-value immobilière est la différence entre votre prix de vente et votre prix d'acquisition, corrigée de certains frais. Elle n'est pas systématiquement imposée : dans le cas le plus fréquent (la vente de la résidence principale) elle ne l'est pas du tout.
Le cas majoritaire : la résidence principale est exonérée
Si le bien vendu constitue votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée, sans condition de durée de détention. C'est la règle qui couvre la grande majorité des ventes de particuliers.
Attention à deux détails : le bien doit être votre résidence effective et habituelle, et non un logement occupé occasionnellement ; et si vous avez déménagé avant de vendre, un délai raisonnable de mise en vente est en principe admis, sujet à faire valider par votre notaire.
Résidence secondaire et investissement locatif : le calcul
Pour les autres biens, la plus-value brute est imposée à deux titres : l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, et les prélèvements sociaux à 17,2 %. Une surtaxe s'ajoute sur les plus-values les plus élevées.
Mais ce taux s'applique après abattements pour durée de détention, qui réduisent progressivement l'assiette : l'exonération est totale au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les frais que les vendeurs oublient de déduire
C'est ici que se joue l'essentiel. La plus-value ne se calcule pas « prix de vente moins prix d'achat » : plusieurs postes viennent augmenter le prix d'acquisition retenu, donc réduire l'imposition.
- Les frais d'acquisition payés à l'époque (droits de mutation, émoluments) (voir notre article sur les frais de notaire). Pour un bien hérité, la référence est la valeur déclarée dans la succession.
- Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, sur factures d'entreprises.
- Les frais de diagnostics obligatoires supportés pour la vente.
- Les frais de mainlevée d'hypothèque, le cas échéant.
Autres cas d'exonération à connaître
- La première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions strictes de remploi dans l'achat d'une résidence principale.
- Les cessions dont le prix est modeste, sous un seuil fixé par la loi.
- Certaines situations liées à la retraite, au handicap ou à une expropriation.
Chacune de ces exonérations répond à des conditions précises. Elles ne s'improvisent pas : posez la question à votre notaire dès la mise en vente, pas au moment de signer.
Anticiper avant de fixer votre prix
Une plus-value imposable change votre net vendeur, donc parfois votre projet suivant. Faites l'estimation en amont, en même temps que vous travaillez le prix d'affichage, comme expliqué dans fixer le prix de vente de son bien.
Et rappelez-vous que tout ce que vous versez à un intermédiaire s'ajoute à la facture. Une commission proportionnelle réduit votre net vendeur au moment même où la fiscalité y touche aussi.
Ce qu'on nous demande le plus.
La vente de ma résidence principale est-elle imposée ?
Non. La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est exonérée d'impôt, sans condition de durée de détention, dès lors que le bien constitue votre résidence effective et habituelle au jour de la vente.
Quel est le taux d'imposition de la plus-value immobilière ?
Pour les biens autres que la résidence principale : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après application des abattements pour durée de détention. Une surtaxe s'applique aux plus-values les plus élevées.
Au bout de combien d'années la plus-value est-elle exonérée ?
L'exonération est totale au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, les abattements réduisent progressivement l'assiette imposable.
Quels travaux peut-on déduire de la plus-value ?
Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, réalisés par une entreprise et justifiés par facture. Les travaux d'entretien courant et les matériaux posés soi-même ne sont pas déductibles.