Sommaire
Une visite immobilière dure rarement plus de trente minutes, et l'on y décide d'un engagement de vingt ans. Arriver avec une liste écrite change tout : on oublie moins, on compare mieux, et l'on repère plus vite les sujets que le vendeur préfère ne pas aborder.
Sur le bien lui-même
- En quelle année a-t-il été construit, et par qui ?
- Quelle est la surface exacte, et comment a-t-elle été mesurée ?
- Quels travaux ont été réalisés, quand, et par quelle entreprise ?
- Reste-t-il des travaux à prévoir, et ont-ils été chiffrés ?
- Quel est le mode de chauffage, son âge, sa dernière révision ?
- Quelle est la facture d'énergie réelle des trois dernières années ?
- L'isolation a-t-elle été refaite ? Combles, murs, menuiseries ?
- Quel est l'état de la toiture, et de quand date la dernière intervention ?
- Y a-t-il eu des dégâts des eaux, des fissures, des remontées d'humidité ?
Sur les charges et la fiscalité
- Quel est le montant de la taxe foncière ?
- En copropriété : quelles charges annuelles, et que couvrent-elles exactement ?
- Des travaux votés en assemblée générale sont-ils en attente de réalisation ?
- Un fonds de travaux existe-t-il, et à quelle hauteur ?
- Y a-t-il des impayés dans la copropriété ?
- Le bien est-il soumis à une servitude : passage, vue, réseau ?
Sur l'environnement
- Quelles nuisances : route, voie ferrée, aéroport, activité agricole ou industrielle ?
- Comment est le quartier en soirée, le week-end, à la rentrée ?
- Quels commerces, écoles et transports à quelle distance réelle à pied ?
- Le bien est-il en zone inondable ou soumise à un risque particulier ?
- Des projets d'urbanisme sont-ils prévus à proximité ? (à vérifier en mairie)
- Quel est le voisinage immédiat, et y a-t-il eu des conflits ?
Sur la vente elle-même
- Depuis combien de temps le bien est-il en vente ?
- Le prix a-t-il déjà été baissé, et de combien ?
- Y a-t-il eu des offres refusées, à quel niveau ?
- Une vente a-t-elle déjà échoué, et pour quel motif ?
- Quelle est la raison de la vente, et le vendeur est-il pressé ?
- Le vendeur a-t-il déjà un projet d'achat qui conditionne le calendrier ?
« Depuis combien de temps est-il en vente ? » est la question la plus rentable de toute la visite. Un bien en ligne depuis huit mois vous dit deux choses : le prix est trop haut, et le vendeur le sait probablement déjà.
Les documents à demander
Le dossier de diagnostics techniques (dont le DPE, obligatoirement mentionné dans l'annonce) est remis au plus tard au compromis, mais rien n'empêche de le demander avant. En copropriété, réclamez également le règlement, les procès-verbaux d'assemblée générale et le montant des charges : le détail figure dans acheter en copropriété, les 8 vérifications. La liste des diagnostics est dans notre article sur les diagnostics obligatoires.
Pour vérifier objectivement le prix demandé, consultez les ventes réellement signées du secteur sur la base publique Demandes de valeurs foncières.
Ce qu'on nous demande le plus.
Quelles questions poser lors d'une visite immobilière ?
Les plus rentables portent sur l'année de construction, les travaux réalisés et à prévoir, le montant réel des charges et de la taxe foncière, les factures d'énergie, les travaux votés en copropriété, les nuisances du quartier et la durée de mise en vente du bien.
Que faut-il vérifier avant d'acheter un appartement en copropriété ?
Le montant des charges et ce qu'elles couvrent, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, les travaux votés non encore réalisés, l'existence d'un fonds de travaux et le niveau d'impayés de la copropriété.
Combien de fois faut-il visiter un bien avant d'acheter ?
Au moins deux fois, à des moments différents de la journée et si possible en semaine et le week-end. La lumière, le bruit et la circulation du quartier changent radicalement d'un créneau à l'autre.
Peut-on demander les diagnostics avant de faire une offre ?
Oui. Le dossier de diagnostics techniques est obligatoirement annexé au compromis, mais rien n'interdit de le demander dès la visite. Un vendeur qui l'a préparé le transmet sans difficulté.