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Il y a deux façons de commencer une recherche immobilière. Visiter d'abord, se renseigner ensuite, et découvrir après un coup de cœur que le budget ne suit pas. Ou faire l'inverse, et ne visiter que des biens réellement accessibles. La seconde méthode ne coûte que quelques jours.
Ce qu'est une étude de financement
C'est une analyse de votre situation par une banque ou un courtier : revenus, charges, crédits en cours, apport, situation professionnelle. Elle aboutit à trois chiffres (capacité d'emprunt, mensualité soutenable et budget d'achat total), et souvent à une attestation de faisabilité.
Ce n'est pas encore une offre de prêt : c'est l'estimation sérieuse qui vous dit dans quelle tranche chercher, et qui prouve au vendeur que vous n'improvisez pas.
Le budget total, pas seulement le prix affiché
Un acquéreur qui raisonne uniquement sur le prix du bien se trompe systématiquement. Au prix s'ajoutent les frais d'acquisition (dits « frais de notaire »), les éventuels frais de garantie et de dossier bancaire, le déménagement, et les travaux du premier semestre : ceux qu'on ne peut pas repousser.
- Les frais d'acquisition sont sensiblement plus élevés dans l'ancien que dans le neuf (voyez le détail des frais de notaire, et le simulateur de Notaires de France.notaires.fr).
- L'apport couvre en général ces frais : c'est la première question que posera la banque.
- Les travaux peuvent parfois être intégrés au financement, à condition d'être chiffrés par devis.
- Le DPE du bien a un impact direct sur vos charges futures : une classe F ou G, c'est une facture d'énergie et un budget travaux à anticiper, le vendeur doit vous le fournir, avec les autres diagnostics obligatoires.
Pourquoi ça vous fait gagner le bien
Face à deux offres au même prix, un vendeur retient celle qui a le moins de chances de tomber. Le financement est la principale cause d'échec d'un compromis : l'acquéreur n'obtient pas son prêt, la condition suspensive joue, et le bien repart en vente deux mois plus tard, un scénario que redoutent autant les particuliers que les agences immobilières.
Une offre accompagnée d'une attestation de faisabilité ne vaut pas seulement plus cher aux yeux du vendeur. Elle vaut plus sûr, et c'est souvent ce qui emporte la décision.
Le bon ordre des opérations
Faire le point sur son apport
Épargne disponible, prêts aidés éventuels, donation. C'est le chiffre qui conditionne tout le reste.
Consulter banque et courtier
Deux avis valent mieux qu'un : les critères et les taux varient d'un établissement à l'autre.
Fixer sa tranche de recherche
Budget total moins frais d'acquisition et travaux prévisibles : voilà le prix de bien que vous pouvez réellement viser.
Puis visiter
Vous ne visitez plus que des biens finançables, et vous pouvez faire une offre le jour même quand le bon se présente, avec la liste des questions à poser en poche.
Ce qu'on nous demande le plus.
Une étude de financement est-elle payante ?
Une simulation réalisée par votre banque ou un courtier est généralement gratuite. La rémunération du courtier n'intervient qu'au moment où un prêt est effectivement obtenu et signé.
Combien de temps faut-il pour obtenir une étude de financement ?
Quelques jours en général, une fois les justificatifs réunis : bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés de comptes et état de l'épargne.
Faut-il montrer son plan de financement au vendeur ?
C'est fortement recommandé au moment de l'offre. Un vendeur choisit rarement l'offre la plus élevée si elle est la plus fragile : la solidité du financement pèse autant que le montant.
L'étude de financement remplace-t-elle l'accord de prêt ?
Non. Elle évalue votre capacité d'emprunt ; l'offre de prêt officielle intervient après la signature du compromis, dans le délai prévu par la condition suspensive de financement.