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Aucune agence immobilière ne peut agir sans mandat écrit : c'est une obligation de la loi Hoguet, et ce document prime sur tout ce qui a été dit en rendez-vous. Il fixe la durée, l'exclusivité éventuelle, le montant des honoraires et les conditions de sortie. Le lire en dix minutes évite des mois de blocage.
Les trois formes de mandat
Le mandat simple
Vous pouvez confier le bien à plusieurs agences et vendre par vous-même. Le plus souple. En contrepartie, l'agence investit souvent moins de moyens qu'elle n'en met sur ses exclusivités.
Le mandat semi-exclusif
Une seule agence, mais vous conservez le droit de vendre directement. Attention : certains contrats prévoient une indemnité forfaitaire même en vente directe. C'est la clause à faire relire.
Le mandat exclusif
Une seule agence, aucune vente directe sans commission. En échange, un engagement de moyens souvent supérieur. Il comporte généralement une période d'irrévocabilité initiale, fréquemment de trois mois.
| Critère | Simple | Semi-exclusif | Exclusif |
|---|---|---|---|
| Plusieurs agences | Oui | Non | Non |
| Vente directe possible | Oui | Oui, sous conditions | Non |
| Indemnité en vente directe | Non | Parfois prévue | Commission due |
| Moyens engagés | Variables | Corrects | Généralement les plus élevés |
Les six lignes à relire deux fois
- La durée et la reconduction. Un mandat a une durée déterminée. Vérifiez s'il se reconduit tacitement, et jusqu'à quand.
- La période d'irrévocabilité. Sur un mandat exclusif, c'est le délai pendant lequel vous ne pouvez pas sortir. Souvent trois mois.
- Le montant des honoraires en euros. Pas seulement le pourcentage : exigez la conversion pour votre prix visé.
- Qui paie. Vendeur ou acquéreur : cela change l'affichage du prix, jamais le fait que la somme sort de la valeur du bien.
- La clause de dédit ou clause pénale. Elle peut vous obliger à verser une indemnité si vous vendez vous-même ou retirez le bien de la vente.
- Le mandat de recherche croisé. Vérifiez que vous ne signez pas un second engagement en même temps.
Signature à domicile : le droit de rétractation
Un mandat signé ailleurs que dans les locaux de l'agence (chez vous, typiquement, à l'issue d'une estimation) relève du démarchage hors établissement. Le Code de la consommation ouvre alors au particulier un délai de rétractation de quatorze jours, sans motif ni pénalité.
Le professionnel doit vous remettre un formulaire de rétractation. Envoyez votre décision par lettre recommandée avec accusé de réception, et gardez une copie. Les modalités sont rappelées sur Service-Public.fr et par la DGCCRF.
Quand les honoraires sont-ils réellement dus ?
Une agence ne peut percevoir sa commission que si l'opération a été effectivement conclue et constatée dans un acte contenant l'engagement des parties. Autrement dit : pas de vente, pas d'honoraires, même après six mois de visites.
En revanche, le mandat vous engage sur sa durée : vous ne récupérez pas les semaines perdues. C'est la véritable asymétrie du système, et c'est pourquoi la durée compte autant que le taux. Si vous êtes déjà engagé, notre guide pour résilier un mandat d'agence immobilière détaille la marche à suivre.
L'alternative : ne pas confier d'exclusivité du tout
Il existe une voie où la question du mandat exclusif ne se pose pas, parce qu'il n'y a pas de commission à protéger. Chez Topons-là !, qui n'est pas une agence immobilière, le vendeur paie un forfait fixe de publication au moment de mettre son annonce en ligne : après l'avoir relue et validée.
- L'annonce est diffusée un an, mode veille inclus.
- Bien vendu, ou vendu par vous-même à un voisin ? Vous passez l'annonce en veille en un clic, sans commission ni pénalité.
- La transaction n'aboutit pas ? Vous réactivez sans frais supplémentaires.
- Le renouvellement, la deuxième année, est à −50 % du tarif initial.
Le cadre général des agences, lui, est détaillé dans notre guide de référence sur l'agence immobilière.
Ce qu'on nous demande le plus.
Quelle est la différence entre un mandat simple et un mandat exclusif ?
Le mandat simple vous permet de confier le bien à plusieurs agences et de vendre par vous-même. Le mandat exclusif réserve la vente à une seule agence : toute vente pendant sa durée, même à un acquéreur que vous avez trouvé, ouvre droit à la commission.
Peut-on résilier un mandat exclusif avant trois mois ?
Pendant la période d'irrévocabilité prévue au contrat, la résiliation n'est en principe pas possible, sauf accord de l'agence ou manquement de sa part. Passé ce délai, le mandat peut être dénoncé dans les conditions prévues au contrat, généralement par lettre recommandée avec préavis.
Un mandat signé à domicile peut-il être annulé ?
Oui. Signé hors des locaux du professionnel, il relève du démarchage hors établissement : le particulier dispose d'un délai de rétractation de quatorze jours, sans motif ni pénalité, à exercer de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
L'agence peut-elle me facturer si je ne vends pas ?
Non pour la commission, qui n'est due qu'en cas de vente effectivement conclue. Attention en revanche aux clauses de dédit ou d'indemnité prévues au mandat, notamment en cas de retrait du bien de la vente ou de vente directe pendant un mandat exclusif.
Combien de temps dure un mandat immobilier ?
La durée est fixée au contrat. Elle est souvent de trois mois irrévocables pour un mandat exclusif, puis reconductible. Vérifiez systématiquement la clause de reconduction tacite et la durée totale d'engagement.